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克而瑞资管:上半年内地大宗交易总成交额同比下降40%
http://www.funxun.com房讯网2020-7-31 10:35:54
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[提要]2020年H1,中国内地大宗物业投资交易总额录得947亿元人民币,同比下跌 40% ,环比下跌 11% 。其中,上海录得 486 亿元人民币交易,重夺城市榜首;业态方面,拥有稳定现金流的办公业态最受青睐,成交金额占比超 60%。

  根据CAIC监测显示,2020 年 H1,中国内地大宗物业投资交易总额录得 947 亿元人民币,同比下跌 40% ,环比下跌 11% 。其中,上海录得 486 亿元人民币交易,重夺城市榜首;业态方面,拥有稳定现金流的办公业态最受青睐,成交金额占比超 60% ;受疫情影响,外资决策层难以入境,上半年内资主导大宗市场,自用型买家占比提升明显。

  成交分析

  疫情影响投资决策 市场成交同比下降40%

  新冠疫情下宏观经济不确定性加剧,市场避险情绪高涨,机构投资决策放缓。2020 年上半年,中国内地大宗物业投资交易总额录得 947 亿元人民币,同比下跌 40% ,环比下跌 11% 。

2015-2020年中国内地大宗市场成交金额(亿元)

  受各国“封关”影响,外资机构决策层难以入境,造成交易延滞,导致外资投资占比下降。但上半年外资净投资额依然为正,表明外资依然看好中国内地市场。此外,单笔成交额同比大幅下降,意味着大量投资者采取了相对保守的策略,以小金额投资试水,市场信心不足。

外资净投资额变化情况(亿元)

  城市分析

  上海重夺城市榜首 成交量占内地大宗市场半壁江山

  受新冠疫情影响,市场观望情绪升温,机构投资决策趋于保守,资金愈发向核心城市集中。2020 年上半年,京沪两地的大宗物业投资交易总额录得 793 亿元人民币,占比高达 84% ;其中,仅上海就录得 486 亿元人民币,占比超 50% 。

  近年来上海一直都是全国交易活跃度最高的城市,历年大宗成交额均高居全国首位。但去年受中美贸易战影响,外资在沪投资明显回落,导致全年成交额被北京反超。今年以来,随着中美贸易摩擦的降温,以摩根士丹利为代表的外资机构重返上海市场,海通证券、上海银行、平安信托等内资机构也表现活跃。内外资交易同时回升带动上海大宗市场回暖,上半年力压北京,再度登顶城市榜首。

  业态分析

  拥有稳定现金流的办公业态最受青睐

  在新冠疫情全球扩散的宏观背景下,大宗市场投资者收购策略呈现中性偏谨慎,避险保值情绪略有加深。2020 年上半年,拥有稳定现金流的办公/研发办公类物业成交最为火热,成交金额与成交单数占比均超过 60% 。去年市场成交金额最高的综合体物业则在今年上半年大幅降温,成交单数及成交金额双降。疫情下拥有周边居民消刚需费支撑的社区商业更受投资者欢迎,但此类项目单笔成交额普遍较低,导致零售物业成交单数占比上涨,但成交金额占比却出现下降。

2019H1&2020H1成交物业类型比例(按照成交金额)

2019H1&2020H1成交物业类型比例(按照成交单数)

  由于新冠疫苗的研发进展缓慢,疫情在下半年可能仍有反复,市场避险情绪或将延续。在办公方面,科技企业集聚、产业政策利好的商务园办公或可作为投资首选;在零售方面,由于中长期回暖态势明显,小体量的社区商业有望成为市场欢迎的投资标的。

  买卖双方

  内资主导大宗市场 自用型买家占比提升明显

  ▌内资主导大宗市场,美韩资本外流,新加坡资本大举加仓

  为遏制境外输入病例的快速上升态势,外交部联手移民局于今年 3 月 26 日发布公告,自 3 月 28 日起暂停外国人持目前有效来华签证和居留许可入境。这一“封关”政策致使外资机构决策层无法来华,投资决策滞后,导致在上半年中美贸易摩擦降温的情况下,外资投资总额依然不高。2020 年上半年,内资占比高达 74% ,主导了大宗市场走向;外资占比仅为 26% 。

2020H1内资/外资占比

  2020 年上半年,新加坡元对人民币汇率持续走高,以人民币计价的中国内地物业资产对新加坡投资机构而言收购成本逐步走低。以 GIC(新加坡政府投资公司)为首的新加坡资本大举加仓,其中 GIC 以 80.46 亿元收购 LG 双子座大厦创上半年单笔成交金额最高纪录。

  此外,以基汇资本、AEW 为代表的港资、英资在也先后落子中国内地。而随着 LG 双子座大厦、铁狮门晶耀前滩项目的不断变现,美韩资本呈现出外流态势。

2020H1境外资本流入/流出情况(亿元人民币)

  ▌地产基金加仓谨慎,自用型买家占比提升明显

  2020 年上半年,以中国长江三峡集团为代表的自用型企业市场表现相对活跃,成交额占比 20% ,为各类买家之首。以海通证券、上海银行、平安信托为代表的信托/银行/券商类买家也先后抄底写字楼资产作为总部办公。而受避险情绪影响,地产基金上半年投资谨慎,成交额占比仅为 17% 。此外,疫情下企业债务违约风险增加,信达资管、东方资管等不良资产管理公司也于上半年进入市场,若疫情延续,下半年此类买家成交额占比或将继续提升。

2020H1成交物业买家比例(按照成交金额)

  尽管新冠疫情对大多数行业都造成了一定程度的冲击,但以国企为主的能源行业所受影响较轻,以中国长江三峡集团、广电集团、陕西能源为代表的的能源类企业上半年投资活跃,投资物业类型以办公为主,也包含了成大广场等综合体项目。

  此外,在二季度疫情得到控制的情况下,斯凯奇、TST等部分表现优异的消费品企业业务扩张,先后在上海收购独栋办公自用。

  ▌2020最火现金棋牌行业受疫情影响明显,开发商成大宗市场最大卖方

  受疫情影响,上半年新房销售额同比降幅明显,而 2020 年是房企债券到期高峰, 95 家房企年内到期债券达到 5000 亿元以上。偿债压力之下,开发商不断出售棋牌游戏十大排行资产换取现金流,上半年出售资产总金额占比高达 60% ,为大宗市场最大卖方。此外,部分行业受疫情冲击明显,企业被迫出售自用型物业以缓解资金压力,以海航集团、康美药业为代表的自用型企业也为上半年的大宗市场提供了大量待售标的。

2020H1成交物业卖家比例(按照成交金额)

  与大部分企业高度依赖于某一行业不同,综合类企业规模庞大,涉足领域较多,抗风险能力更强,其出售自用型物业并非是为了减轻债务压力,而是出于其他业务考量。2020 年上半年, LG 集团为了确保全球经济不确定性背景下的流动性,并为其未来的引擎增长提供资金,以 80 亿元的价格出售北京的 LG 双子座大厦;华润集团基于“母公司孵化战略”以关联交易的方式向华润置地出售万象汇资产包。

  交易清单

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