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张亚东:绿城要建大生活服务平台
http://www.funxun.com房讯网2020-6-28 16:22:09
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[提要]绿城中国将作为一个大的生活服务平台,是总包,而绿城服务更像是一家分包商角色。包括物业收费方面,由绿城中国作为收费平台统一收取,然后平台来分发服务。

  信心比金子更重要。

  张亚东深知这一点,在6月12日的绿城中国2020年股东大会上,张亚东传递出的重要信号,就是对其年内双2500亿目标的自信。

  今年在张亚东主持下的绿城股东周年大会,会址选在了绿城大学。印有“绿城大学”字样的台布和三尺讲坛的设置,让这场别开生面的股东会,看上去更像一场开诚布公的学术研讨会。

  张亚东率领下的绿城中国管理层,则扮演了研讨会上解惑答疑的专家角色。

  2500亿完成没问题,内部目标更高

  “开年至今我们已经拿了39块地,已完成1500亿投资,今年新增2500亿货值非常有信心”,投资者问及对双2500亿目标信心几何时,张亚东不无轻松予以回应。

  主管投拓事务的执行总裁郭佳峰补充道,“截至6月12号公司已确权总货值是1370亿,加上确权途中的总共约1500亿。销售净利率能有10%以上,土拍拿地低一些约9.5%,并购项目稍高,接近11%”。

  销售方面,张亚东同样信心满满。在张亚东看来,下半年若不发生二次疫情、中美关系恶化以及香港及海外更大黑天鹅事件,绿城的2500亿销售不成问题。

  据绿城公告,2020年前5个月绿城中国累计合约销售为604亿元,同比增长9.22%,其中地产销售425亿元,代建业务179亿元。约完成2500亿元年度销售目标的24%。可以看到,销售目标在前,下半年或成为绿城发力窗口期。

  据绿城运营管理中心负责人聂焕新表示,2500亿的销售目标,其实只是绿城三年规划中的基本目标,内部目标要求还要更高,已经做好销售目标加码的准备。绿城年内供货量至少有3700亿元,1:1.5的销售供货比,足已完成既定销售目标。

  得益于绿城年内充足的供货量,在绿城管理层看来,2500亿元的销售目标完成并非难事。

  绿城不做物管,而是建大平台

  与绿城服务之间的合作是投资者关心的另一话题。物业市场正值风口期,不少投资者认为绿城中国自建物业服务平台可以大幅提升自身估值。而绿城服务作为绿城中国旗下项目的物业服务方,绿城中国却仅占股5%,并不具备控股权。

  绿城中国是否需要独立搭建物管平台,成为股东会上一大提问焦点。

  对此,张亚东给出明确回应。“绿城与绿城服务关系有别于其他房企与其关联物企,绿城与绿城服务关系相对较弱,既是合作方又是上下游,也是绿城业务内的主要环节。在基础物业服务方面,绿城中国不会再建一家公司取代绿城服务。”

  不过,张亚东也提到基础性物业以外的服务业态,将归属到绿城的物业平台。同时绿城服务是绿城目前唯一的服务合作方,但将来不一定是。

  在张亚东构想中,绿城中国将作为一个大的生活服务平台,是总包,而绿城服务更像是一家分包商角色。包括物业收费方面,由绿城中国作为收费平台统一收取,然后平台来分发服务。

  据张亚东透露,绿城已在亚运村及舟山长峙岛项目上开展生活服务平台的试点运作,服务拓展到了项目之外包括市政服务在内的“大市政”、“大物业”范畴,并将持续拓展物业服务边界,发力综合物业。

  牵手新湖中宝让绿城获益不少

  2020年4月26日,绿城官宣引入战略股东新湖中宝。新湖以9.5港元每股溢价收购绿城中国增发股票,由此取代宋卫平成为绿城第三大股东,持股比例达12.95%。

  新湖中宝的介入堪称绿城上半年大事件之最,相关议题不可避免地被投资者提到台面。

  郭佳峰表示,这次交易让绿城获得不少收益。他援引一组最新数据来印证自己的说法:截至目前,绿城获得的项目中,公开市场上拿的项目大概只有9.5%的净利润率,但是加权项目的净利润率接近11%,这主要得益于与新湖中宝的合作,收购项目使得利润率大幅度提高。

  他以新湖中宝两个项目为例,总货值约为550亿,IRR达到20%以上。“这都是非常好的长线项目。我们是在新湖中宝的‘篮子’里面选了几个项目,不是全部项目都会合作。”郭佳峰说。

  增发认购引发的投资者股权稀释,是与会者普遍关心的问题。

  对此,郭佳峰提出了“两个正向效益”,以打消投资人对摊薄股权的疑虑。郭佳峰表示,首先新湖溢价收购绿城股票能显着提升绿城股权价值;另外新湖入股充厚了绿城自有资金及整体权益,得益于负债比降低绿城可以拿出更多资金进行新项目投资。

  “我个人认为新湖入股的正向效益远大于摊薄的股份效益”,郭佳峰坦诚说道。

  不回避问题,言辞肯綮,有一说一,绿城管理层的坦诚被与会者广泛认可。“打开天窗说亮话,挺好的”,绿城管理层针对绿城服务问题的表态,会后一位投资者评价道。

  股东会临近尾声,绿城股东们对张亚东为首的绿城管理层近半年来高效务实的工作表示高度肯定。“希望亚东总继续带领绿城攻城略地,更上一层楼”,一位绿城投资者这样表达自己的心声。

  来源:乐居财经

编辑:wangdc

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